Contencioso Inquilinario

CONTENCIOSO INQUILINARIO.

1.- Definición.
El procedimiento del Recurso Contencioso Inquilinario es un procedimiento especial que está regulado por la Ley del Tribunal Supremo de Justicia, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y se esperaba por la Nueva Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, sin embargo ésta excluyo de su normativa lo concerniente a la materia inqulinaria.

2.- Objetivo.
El objetivo del Recurso Contencioso Inquilinario es el de anular las decisiones administrativas que emanan del organismo regulador.
Las funciones administrativas en materia inquilinaria son competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional (art. 9 de la LAI). Las funciones podrán ser delegadas en el interior del país a las Alcaldías, mientras que en al Área Metropolitana de Caracas las ejercerá el Poder Ejecutivo Nacional a través de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio para el Poder Popular para la Vivienda y Habitat. Actualmente se encuentra en la Asamblea Nacional Legislativa, un Proyecto de Reforma de la Ley de Arrendamientos Inqulinarios, en la cual se establece que las funciones del Poder Ejecutivo en materia Inquilinaria son indelegables , y serán ejercidas en el interior del país por las oficinas de la Dirección de Inquilinato que deberán ser creadas en todas las Entidades Federales del país por mandato de la Ley en caso de ser aprobado el Proyecto.

3.- Competencia.
Los Tribunales competentes para conocer del Recurso Contencioso Inquilinario de anulación en primera instancia son:
En la Circunscripción Judicial de la Región Capital, los Tribunales Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo, es de hacer notar que con la entrada en vigencia de la Ley de la Jurisdicción Contenciso Administrativa , los Tribunales competentes pasarán a llamarse, Juzgados Nacionales de la Jurisdiccion Contencioso Administrativa con competencia en la Región Capital, esto de acuerdo al artículo 11, en concordancia con los artículos 15 •1, 21 • 5 y último aparte del mismo, de la LOJCA.
En los Estados, la LAI le otorga la competencia a los Jueces de Municipio o los de igual competencia en la localidad donde se encuentre el inmueble, la LOJCA le concede la competencia a los Juzgados Superiores Estadales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, artículo 25•3.
En el Artículo 22 del Proyecto de Reforma se le concede igualmente a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección de Inquilinato en la Región Capital, y en el resto del país a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad, a los cuales se les atribuye competencia especial Contencioso Administrativa en materia Inquilinaria.
4.- Poderes del Juez Contencioso Administrativo.
De acuerdo a la vigente Ley sobre Arrendaminetos Inmobiliarios los interesados podrán interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador ante la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los 60 días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva efectuada a las partes.
Las sentencias que decidan el recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento, no podrán fijar su monto, es decir, que la decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes del juez contencioso administrativo. Si es declarada la nulidad del acto regulatorio por sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá dictar el nuevo acto conforme a la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá realizarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo. Ahora bien, el TSJ, en Sala Constitucional, sentencia 558 de fecha 17-08-2008, en expediente 02-1236 desaplicó el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por control difuso de la constitucionalidad, diciendo la sentencia al señalar el artículo 259 de la Constitución”… disponer lo necesario para el reestablecimiento de la situación jurídica subjetiva lesionada, verbigracia, la fijación de un canon de arrendamiento…” Esta sentencia de la Sala, tiene su antecedente en sentencia de la Corte Primera , en fecha 22 de Mayo de 2001, (Expediente: Nº 00-22845, caso : María Mercedes Castro de Martín vs. Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano), la cual desaplicó el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al caso concreto, por considerar tal norma contraria a expresas disposiciones constitucionales, permitiendo así al juez contencioso administrativo, restablecer la situación jurídica infringida, fijando el canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble.
Con relación a esta sentencia ha habido diversos criterios doctrinales, algunos autores han considerado la fijación del canon máximo de arrendamiento por el juez contencioso administrativo, como una usurpación de funciones frente a la Administración Pública.
El tratamiento sobre el problema de los poderes del juez contencioso administrativo no ha sido pacífico en la doctrina nacional, en especial, en lo referente al contencioso inquilinario.
Con el desarrollo del contencioso administrativo, se fue superando la dogmática por la cual se le consideraba como un procedimiento estrictamente de carácter objetivo, es decir, un procedimiento judicial únicamente destinado a que el juez se limitase a declarar nulo o no un acto dictado por la Administración, donde solo cabía la participación de un solo particular recurrente contra un acto público. El campo del Derecho Administrativo ha contribuido a admitir la posibilidad de que la competencia del juez vaya más allá de la simple anulación del acto administrativo cuya legalidad se cuestiona.
En la jurisprudencia encontramos varios casos en los cuales, el juez contencioso administrativo, además de declarar la nulidad del acto recurrido, ha optado por hacer uso de la posibilidad restablecedor del artículo 259 de la CNRBV, sin que ello signifique para algunos autores, una sustitución en el ejercicio de las competencias privativas o excluyentes de la Administración Pública.
En opinión de la Doctora Luisa Estela Morales, tal tendencia no avala la posibilidad de que un sentenciador usurpe las funciones básicas o inherentes al ejercicio de las competencias públicas atribuidas a un órgano administrativo facultado legalmente; máxime aún, cuando el campo del ejercicio de dicha actividad administrativa se encuentra estrictamente delimitada por la reserva legal.
La doctrina patria, antes de la Sentencia del 17/08/2008, era conteste en cuanto al criterio de la atribución del juez contencioso en no inmiscuirse en la actividad de la Administración Pública.” El restituir la situación subjetiva que ha sido lesionada al particular por el acto administrativo, solo permite al juez contenciosos administrativo que además de declarar la nulidad del acto, pueda imponer decisiones que garanticen revertir y detener las resultas que devengan por la ejecución del acto administrativo; no avalan que el juez se sustituya o reemplace a la Administración en aquello que constituye el núcleo central de la administración reglada por la Ley, ni permiten una innovación o modificación del contenido del acto administrativo, solo se debe limitar a restablecer el status o situación previa del, particular antes de que el acto administrativo fuere dictado”
Igualmente la Jurisprudencia , expresaba de forma pacifica y reiterada, respecto de los poderes del juez contencioso administrativo, la prohibición en lo atinente a la reforma del acto y la sustitución o condenatoria, así como la prohibición de sustituirse en el ejercicio de las competencias de la autoridad administrativa.
El Juzgado Séptimo Superior Contencioso Administrativo de la región Capital en Sentencia del 31 de Marzo de 2009 también desaplicó el Artículo 79 de la LAI por considerar que representa una limitación a la tutela judicial efectiva consagrada en la Constitución en los artículos 26 y 257, y de las facultades restablecedores del juez contencioso administrativo establecidas en el artículo 259 eisdem y en el artículo 21 parágrafo decimoctavo de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia; por que imposibilitan el ejercicio de esa potestad por parte del juez contencioso administrativo en materia de regulación de alquileres, al impedir la fijación de un nuevo canon de arrendamiento a los fines de restituir la situación jurídica infringida por el órgano administrativo. Considera el juez en su decisión que la aplicación del articulo en cuestión , podría producir un inacabable proceso de reinicio reprocedimientos de regulación de alquileres, ya que se puede interponer nuevos recursos contenciosos de anulación, si la nueva resolución adolece de algún vicio que amerite su nulidad sin llegarse a obtener un resultado definitivo en la materia debatida, tal circunstancia atenta contra la tutela judicial efectiva de los derechos de los justiciables a obtener una pronta decisión sin dilaciones indebidas, formalismos ni reposiciones inútiles establecidas en los artículos 26 y 57 de la Constitución Nacional, y limita los poderes del juez contencioso administrativo previstos en el artículo 259 eisdem, por lo tanto contaría los preceptos constitucionales contenidos en los mencionados artículos violando el principio de justicia expedita, sin formalismos o reposiciones inútiles.
Ahora bien, en el Proyecto de Reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 70 se establece:” La decisión que niegue la admisión de la solicitud, debe ser motivada y contra ella se podrá interponer el Recurso Contencioso Administrativo correspondiente, dentro de los 60 días calendario siguientes a la notificación del acto denegatorio”.En el resto del Proyecto nada se dice con respecto al Contencioso Administrativo; pareciera que solo podrá intentarse este recurso contra la decisión de inadmisibilidad de la solicitud de regulación, más no sobre el monto de la misma, la cual es competencia exclusiva de la Dirección Nacional e Inquilinato, a la cual se le atribuyen mayores poderes; tampoco se establece un procedimiento, con lo cual debemos concluir que debe seguirse el contemplado en la LOJCA para los recursos de nulidad de actos administrativos no normativos o de efectos particulares.
Es bueno aclarar, que este Proyecto solo reforma lo referente a los inmuebles destinados a vivienda, dejando los inmuebles destinados a usos distintos a ésta, bajo la regulación de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.